Maklerprovision berechnen: Formel, Regeln und typische Aufteilung beim Hauskauf
Die Maklerprovision berechnen Sie beim Hauskauf aus dem Kaufpreis, dem Provisionssatz und der Mehrwertsteuer. Entscheidend ist, ob der Provisionssatz als Brutto- oder Nettowert vereinbart ist und wie Verkäufer und Käufer die Courtage nach den gesetzlichen Regeln und dem Maklervertrag aufteilen.
Die Maklerprovision ist das erfolgsabhängige Honorar, das beim Immobilienkauf oder -verkauf für die Vermittlung durch einen Makler anfällt und anhand des Kaufpreises sowie der regional und vertraglich geltenden Provisionsregelung berechnet wird.
Für eine schnelle Orientierung führt die Rubrik Provision berechnen zu den wichtigsten Grundlagen rund um Courtage, Aufteilung und Ausweis im Kaufprozess.
Wie berechnet man die Maklerprovision beim Hauskauf?
Die Maklerprovision berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis mit dem vereinbarten Provisionssatz multiplizieren und danach die Mehrwertsteuer berücksichtigen, falls der Satz netto genannt ist. Bei einem Hauskauf zählt immer der tatsächliche Kaufpreis aus dem Kaufvertrag.
Die Rechenlogik ist einfach: Kaufpreis × Provisionssatz = Nettocourtage. Auf die Nettocourtage kommt die Mehrwertsteuer von 19 Prozent, wenn der Makler den Satz netto ausweist. Wird der Provisionssatz bereits als Bruttosatz genannt, entfällt die separate Aufrechnung.
Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Nettosatz von 3,57 Prozent ergibt sich eine Nettocourtage von 14.280 Euro. Mit 19 Prozent Mehrwertsteuer steigt die Zahlung auf 17.003,20 Euro. Solche Beispiele hängen immer von der vertraglichen Vereinbarung ab.
Wichtig bleibt die genaue Definition im Maklervertrag. Manche Unterlagen nennen einen Bruttosatz, andere einen Nettosatz plus Mehrwertsteuer. Wer die Maklerprovision berechnen will, prüft daher zuerst die Formulierung im Maklervertrag und danach den Kaufvertrag.
Für die Gesamtkosten des Immobilienkauf hilft die Einordnung der Nebenkosten. Die Notarkosten beim Immobilienkauf und die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf kommen zusätzlich zur Maklerprovision hinzu und werden auf denselben Kaufpreis bezogen, aber jeweils nach eigenen Regeln berechnet.
Welche gesetzlichen Regeln gelten für die Maklerprovision?
Für die Maklerprovision gelten seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Ein Maklervertrag muss in Textform vorliegen, und bei der Vermittlung für den Käufer darf der Käufer nicht mehr zahlen als der Verkäufer, wenn beide Seiten beteiligt sind.
Das Bestellerprinzip im Immobilienbereich bedeutet hier nicht automatisch, dass nur der Auftraggeber zahlt. Beim Immobilienkauf gilt vielmehr: Wird ein Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig, muss die Provision beim Käufer und beim Verkäufer grundsätzlich gleichmäßig oder in vergleichbarer Höhe vereinbart werden. Das Gesetz soll eine einseitige Belastung des Käufers verhindern.
Der Maklervertrag regelt außerdem, wann der Provisionsanspruch entsteht. Typisch ist die Erfolgsabhängigkeit: Der Makler verdient die Courtage erst, wenn der Maklervertrag wirksam ist, ein Hauptvertrag zustande kommt und die Vermittlung für den Abschluss ursächlich war. Der Kaufvertrag bleibt dafür die zentrale Grundlage.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbraucherbeteiligung gelten diese Vorgaben besonders streng. Bei gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäusern oder reinen Verkäuferaufträgen gelten abweichende Gestaltungen, die der Maklervertrag klar festhalten muss. Eine Berechnung ohne Blick auf die Vertragsart führt leicht zu Fehlern.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland und nach Bundesland?
Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht einheitlich festgelegt. Üblich sind regionale Ortstarife, die sich nach Bundesland, Marktumfeld und Vertragsgestaltung unterscheiden. Gesetzlich verbindliche Pauschalsätze gibt es beim Immobilienkauf nicht.
Im Markt erscheinen häufig Prozentsätze wie 3,57 Prozent oder andere regionale Werte. Ob ein Satz üblich oder zu hoch ist, hängt vom jeweiligen Bundesland und vom örtlichen Markt ab. Wer die Maklerprovision berechnen möchte, muss deshalb immer den konkret vereinbarten Provisionssatz prüfen, nicht nur den Wohnort.
Der Begriff Ortstarif beschreibt den regional üblichen Satz für Maklerleistungen. Ein Ortstarif ist keine bundesweit feste Gebühr, sondern eine Orientierung aus der lokalen Praxis. Gerade beim Hauskauf in unterschiedlichen Bundesländern können die Gesamtkosten deshalb deutlich voneinander abweichen.
Die folgende Übersicht zeigt die maßgebliche Unterscheidung:
| Begriff | Was bedeutet er? | Für die Berechnung relevant? |
|---|---|---|
| Provisionssatz | Vertraglich vereinbarter Prozentsatz auf den Kaufpreis | Ja |
| Mehrwertsteuer | Steuersatz auf die Maklerleistung, meist 19 Prozent | Ja, wenn netto vereinbart |
| Ortstarif | Regional üblicher Maklersatz | Ja, als Marktorientierung |
| Bundesland | Region mit teils unterschiedlicher Praxis | Ja, für die übliche Höhe |
Wer die regionale Kostenverteilung genauer verstehen will, findet im Beitrag Maklerprovision teilen die gängige Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer im Immobilienkauf.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf zahlen Verkäufer und Käufer die Maklerprovision häufig gemeinsam, wenn der Maklervertrag eine geteilte Vergütung vorsieht. Bei verbrauchernahen Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser darf eine einseitige vollständige Belastung des Käufers regelmäßig nicht vereinbart werden.
Die Zahlungspflicht hängt von der Beauftragung ab. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt der Verkäufer die Provision. Hat der Käufer zusätzlich einen eigenen Maklervertrag geschlossen, entsteht eine eigene Zahlungspflicht des Käufers. Entscheidend bleibt immer die konkrete Vertragslage.
Bei der Berechnung muss die Seite der Zahlungspflicht nicht mit der Frage verwechselt werden, wie hoch die Maklerprovision insgesamt ist. Die Provisionshöhe steht fest, die Kostentragung kann aber zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Genau deshalb lohnt sich der Blick in den Maklervertrag und den Kaufvertrag.
Für die Praxis heißt das: Der Käufer prüft zuerst den vereinbarten Kaufpreis, danach den Provisionssatz und anschließend die vertragliche Aufteilung. Der Verkäufer prüft denselben Satz, aber oft mit anderer Kostenverteilung. Beide Parteien sollten die Formulierung vor der Unterzeichnung vergleichen.
Wie wird die Maklerprovision im Kaufvertrag ausgewiesen?
Die Maklerprovision wird im Kaufvertrag meist nicht als Teil des Kaufpreises ausgewiesen, sondern separat über die vertragliche Kostenregelung oder über den Bezug auf den Maklervertrag geregelt. Der Kaufvertrag nennt den Kaufpreis, die Courtage bleibt davon rechtlich getrennt.
In vielen Fällen verweist der Kaufvertrag auf die Provisionsvereinbarung aus dem Maklervertrag oder auf eine notarielle Erklärung zur Kostenaufteilung. Der Notar prüft den Kaufvertrag, aber der Notar berechnet die Maklerprovision nicht. Die Berechnung liegt bei den Vertragsparteien und dem Makler.
Für die Nachvollziehbarkeit ist wichtig, dass der Vertrag den Provisionssatz eindeutig nennt. Steht dort nur ein Prozentwert ohne Hinweis auf Mehrwertsteuer, bleibt offen, ob der Wert netto oder brutto gemeint ist. Eine klare Formulierung vermeidet spätere Streitigkeiten.
Zur Gesamtbelastung beim Immobilienkauf gehört neben der Maklerprovision auch die Grunderwerbsteuer. Die Steuer richtet sich nach dem Bundesland und wird separat festgesetzt. Der Kaufvertrag sollte daher die Maklerprovision sauber von Kaufpreis, Notarkosten und Steuer trennen.
Wer die Maklerprovision berechnen will, braucht am Ende vier Angaben: Kaufpreis, Provisionssatz, Steuerstatus des Satzes und die Aufteilungsregel zwischen Verkäufer und Käufer. Nur mit diesen Angaben ergibt sich die richtige Summe für den konkreten Hauskauf oder Immobilienkauf.
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