Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Die Maklerprovision zahlt beim Immobilienkauf nicht immer nur eine Seite. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gilt häufig eine Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer, wenn der Maklervertrag in dieser Form geschlossen wurde. Bei Vermietung greift dagegen meist das Bestellerprinzip. Entscheidend sind Vertragsart, Auftrag und die Rolle des Immobilienmaklers.

Die Maklerprovision ist die vertraglich vereinbarte oder gesetzlich geregelte Vergütung für die Vermittlung einer Immobilie, die je nach Art des Geschäfts, Auftragserteilung und Käufer- oder Verkäuferkonstellation ganz oder teilweise von einer Partei zu tragen ist.

Für die Einordnung hilft auch die Rubrikseite Provision beim Kauf. Dort geht es um die Einordnung der Courtage in die Kaufnebenkosten neben Notar und Grunderwerbsteuer.

Wann muss beim Immobilienkauf überhaupt eine Maklerprovision gezahlt werden?

Eine Maklerprovision fällt an, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht und der Immobilienmakler den Kaufvertrag vermittelt oder nachweist. Ohne vertragliche Grundlage entsteht kein Anspruch auf Courtage. Bei einem Immobilienkauf zählt die genaue Ausgestaltung des Maklervertrags und der Nachweis der Maklerleistung.

Im deutschen Recht ist die Maklerprovision an den Erfolg geknüpft. Der Maklervertrag führt erst dann zu einem Provisionsanspruch, wenn der Hauptvertrag zustande kommt, also der notarielle Kaufvertrag über Wohnung oder Haus. Der Notar beurkundet den Immobilienkauf; erst mit dieser Beurkundung wird der Kauf rechtlich wirksam. Vorher bleibt die Provision grundsätzlich geschuldet, wenn der Vertrag die Erfolgsprovision vorsieht, aber der Anspruch entsteht erst mit dem Kaufabschluss.

Für Käufer gehört die Courtage zu den typischen Kaufnebenkosten. Zu den weiteren Nebenkosten zählen regelmäßig Notarkosten, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch, liegt in Deutschland aber meist zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Belastung kommt zusätzlich zur Maklerprovision hinzu.

Wer einen Überblick über weitere Nebenkosten bei Sonderfällen sucht, findet ergänzende Einordnungen zu Kaufnebenkosten bei Erbbaurecht, zu Nebenkosten beim Neubaukauf und zu Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf von Wohnung oder Haus?

Beim Kauf von Wohnung oder Haus zahlen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision oft gemeinsam, wenn der Maklervertrag eine Teilung vorsieht. Seit der gesetzlichen Neuregelung bei Einfamilienhäusern und Wohnungen dürfen Maklerkosten unter bestimmten Voraussetzungen nicht einseitig auf den Verbraucher als Käufer abgewälzt werden. Eine Partei allein trägt die Courtage dann nicht mehr automatisch.

Entscheidend ist, wer den Immobilienmakler beauftragt hat und welche Immobilie verkauft wird. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucherbeteiligung verlangt das Gesetz eine faire Aufteilung, wenn der Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig wird. Das Ergebnis ist häufig eine hälftige Belastung, sofern der Vertrag diese Aufteilung festlegt. Bei anderen Objektarten können abweichende Vereinbarungen gelten.

Für Käufer ist wichtig: Die Maklerprovision steht oft im Exposé, im Maklervertrag oder in der Immobilienanzeige. Die vereinbarte Höhe muss transparent sein. Käufer sollten den Kaufpreis immer zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage prüfen, weil die Gesamtsumme die Finanzierung beeinflusst.

Die Frage nach der Zahlungspflicht hängt also nicht nur von der Immobilie, sondern auch vom Vertragstyp ab. Bei einem einfachen Nachweisvertrag reicht es, wenn der Makler die Gelegenheit zum Kauf nachweist und später der notarielle Kaufvertrag zustande kommt. Bei einem Vermittlungsauftrag übernimmt der Makler zusätzlich die Verhandlungen. In beiden Fällen bleibt die Courtage an den Erfolg des Immobilienkaufs gebunden.

Wie wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt?

Die Aufteilung der Maklerprovision richtet sich nach dem Maklervertrag und nach den gesetzlichen Regeln für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. In der Praxis kommt häufig eine Provisionsteilung vor. Beide Seiten zahlen dann jeweils einen vertraglich festgelegten Anteil der Courtage an den Immobilienmakler.

Die Teilung ist keine freie Wahl ohne Grenzen. Bei einem Verbrauchsgeschäft muss die Partei, die den Makler beauftragt, in der Regel mindestens denselben Anteil tragen wie die andere Seite, wenn die weitere Partei Verbraucher ist. Damit soll verhindert werden, dass der Käufer die gesamte Courtage übernimmt, obwohl der Verkäufer den Maklerauftrag erteilt hat.

Konstellation	Wer zahlt die Maklerprovision?	Hinweis
Wohnung oder Einfamilienhaus mit Teilung	Käufer und Verkäufer	Provisionsteilung nach Vertrag
Makler nur vom Verkäufer beauftragt	Verkäufer, bei Verbraucherschutzregeln oft anteilig auch Käufer	Gesetzliche Vorgaben beachten
Makler nur vom Käufer beauftragt	Käufer	Bei nachgewiesener oder vermittelter Leistung
Andere Objektarten	Nach Vereinbarung	Abweichungen sind möglich

Für Käufer zählt nicht nur die Zahl der Beteiligten, sondern auch die Gesamthöhe der Provision. Die Courtage wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Die konkrete Höhe ist frei verhandelbar, solange keine besonderen gesetzlichen Vorgaben entgegenstehen. Deshalb lohnt sich der Blick in den Maklervertrag vor der Unterschrift.

Welche Regeln gelten bei Vermietung statt Kauf?

Bei Vermietung gilt grundsätzlich das Bestellerprinzip. Wer den Immobilienmakler bestellt, zahlt die Maklerprovision. In der Praxis ist das meist der Vermieter. Mieter zahlen die Courtage nur dann, wenn der Mieter den Makler tatsächlich beauftragt hat und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Bestellerprinzip unterscheidet Vermietung klar vom Immobilienkauf. Bei der Vermittlung einer Mietwohnung darf die Provisionslast nicht einfach auf die Mietinteressenten verlagert werden. Der Maklervertrag muss die Beauftragung sauber abbilden. Für Mieter senkt das die Einstiegskosten, weil keine Courtage für die reine Wohnungssuche anfällt, wenn der Vermieter den Immobilienmakler bestellt hat.

Bei der Vermietung ist außerdem wichtig, dass der Anspruch des Maklers erst mit einem wirksamen Mietvertrag entstehen kann, wenn der Maklervertrag die Erfolgsvergütung vorsieht. Wer eine Mietwohnung sucht, sollte daher prüfen, wer den Makler beauftragt hat und ob die Vermittlung tatsächlich auf einen Auftrag zurückgeht.

Die Regel für Vermietung ist damit klarer als beim Kauf: Beim Immobilienkauf entscheidet die Konstellation aus Käufer, Verkäufer und Maklervertrag; bei der Vermietung entscheidet meist die Beauftragung durch den Vermieter oder den Mieter.

Welche Ausnahmen und Sonderfälle beeinflussen die Zahlungspflicht?

Ausnahmen entstehen vor allem durch die Art der Immobilie, die Vertragsgestaltung und die Rolle des Maklers. Bei Grundstücken, Erbbaurecht, Neubauten oder speziellen Verkaufsmodellen können andere Regeln für die Maklerprovision gelten. Auch mehrere Makler, Doppelaufträge oder einseitige Beauftragungen verändern die Zahlungspflicht.

Ein Sonderfall liegt vor, wenn der Maklervertrag nur mit einer Partei besteht. Dann zahlt regelmäßig diese Partei die Provision, sofern der Hauptvertrag zustande kommt. Bei gemischten Konstellationen mit Verkäufer und Käufer als Verbrauchern greifen zusätzliche Schutzregeln. Bei reinen Geschäftskunden-Transaktionen können Vertragsfreiheit und individuelle Vereinbarungen eine größere Rolle spielen.

Auch der Zeitpunkt ist wichtig. Der Provisionsanspruch entsteht nicht erst mit der Schlüsselübergabe, sondern grundsätzlich mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags oder des Mietvertrags. Wer kurz vor dem Notartermin abspringt, löst keinen Kaufabschluss aus; ohne Abschluss gibt es regelmäßig keine Maklerprovision. Das ist der Kern der erfolgsabhängigen Courtage.

Bei Unsicherheit helfen drei Prüfungen: Wer hat den Maklervertrag unterschrieben, welche Immobilie wird verkauft oder vermietet, und wer ist laut Vertrag zur Zahlung verpflichtet? Diese Fragen klären die Maklerprovision verlässlicher als die bloße Angabe im Exposé.

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