Maklerprovision bei Vermietung: Wann der Anspruch entsteht und wer zahlt

Bei der Vermietung darf ein Makler Provision nur verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt, der Makler die Wohnung nach dem Bestellerprinzip vermittelt hat und der Mietvertrag infolge dieser Tätigkeit zustande kommt. Für Wohnungssuchende zahlt in der Regel die Partei, die den Makler beauftragt und sich dadurch einen Vorteil verschafft.

Die wichtigsten Regeln zur Maklerprovision Vermietung hängen an Wohnraum, Auftrag und Erfolg. Die Vergütung heißt auch Courtage. Maßgeblich sind das Bestellerprinzip, das BGB und die Frage, wer den Maklervertrag geschlossen hat.

Die Maklerprovision bei Vermietung ist die Vergütung, die ein Vermieter oder unter bestimmten Voraussetzungen der Auftraggeber an den Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Mietvertrags zahlt.

Wann darf ein Makler bei der Vermietung Provision verlangen?

Ein Makler darf bei der Vermietung Provision verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler eine Wohnungsvermittlung für Wohnraum erbracht hat und der Mietvertrag wegen dieser Tätigkeit zustande kommt. Ohne Vermittlungserfolg entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch.

Beim Wohnraummietvertrag gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Die Partei, die den Makler beauftragt, muss den Makler regelmäßig auch bezahlen. Für Vermietung von Wohnraum ist das in der Praxis meist der Vermieter, wenn der Vermieter den Makler einschaltet. Das BGB knüpft den Provisionsanspruch an die erfolgreiche Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss.

Wichtig ist die Abgrenzung: Ein Makler darf nicht allein deshalb Geld verlangen, weil eine Besichtigung stattgefunden hat. Der Makler braucht einen rechtlichen Auftrag oder eine zulässige Vermittlungsgrundlage. Der spätere Mietvertrag muss außerdem auf der Maklertätigkeit beruhen. Zieht ein Mieter unabhängig vom Makler ein, fehlt regelmäßig die Grundlage für die Courtage.

Wer muss die Maklerprovision bei Vermietung bezahlen?

Bei Wohnraum zahlt grundsätzlich die Partei, die den Makler bestellt hat. Das ist das Herz des Bestellerprinzips. In der Vermietung ist das meist der Vermieter. Der Mieter zahlt nur dann, wenn der Mieter den Makler selbst beauftragt und der Makler auf dieser Basis tätig wird.

Die Regel schützt Wohnungssuchende vor Kosten, die sie nicht veranlasst haben. Ein Vermieter kann die Provision nicht einfach auf den Mieter abwälzen, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Eine solche Umgehung des Bestellerprinzips ist bei Wohnraummiete rechtlich angreifbar.

Bei Gewerberaum gelten andere Maßstäbe. Dort greift das Bestellerprinzip für Wohnraum nicht in gleicher Weise. Dieser Artikel behandelt jedoch die klassische Wohnungsvermietung, also die Wohnungsvermittlung an Mieter für Wohnraum.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei Vermietung?

Die übliche Obergrenze für die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum beträgt nach der Wohnungsvermittlung maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. In der Praxis entspricht das häufig 2,38 Nettokaltmieten inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer.

Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Maßgeblich ist die vereinbarte Nettokaltmiete der Wohnung. Eine höhere Courtage ist bei der Wohnraumvermietung nicht üblich und rechtlich problematisch. Zusätzliche Gebühren neben der Provision darf der Makler für die bloße Vermittlung regelmäßig nicht verlangen.

Frage	Regel bei Wohnraum
Wer zahlt?	Grundsätzlich der Besteller des Maklers
Wie hoch?	Maximal 2 Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer
Wann?	Bei erfolgreicher Vermittlung eines Mietvertrags
Gilt das Bestellerprinzip?	Ja, bei Wohnraummiete

Wann entsteht der Anspruch auf die Provision rechtlich?

Der Anspruch auf die Provision entsteht rechtlich erst, wenn der Maklervertrag wirksam ist und die Maklertätigkeit den Abschluss des Mietvertrags verursacht hat. Die reine Anfrage, Exposé-Versendung oder Besichtigung reicht allein nicht aus. Der Mietvertrag muss auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen sein.

Für die Wohnungsvermittlung gilt außerdem: Der Makler muss den Abschluss des Mietvertrags oder die Gelegenheit dazu nachweisen. Das BGB verlangt eine klare Verknüpfung zwischen Leistung und Erfolg. Ohne diesen Zusammenhang fehlt die Grundlage für die Courtage.

Praktisch wichtig ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Eine Provisionspflicht entsteht nicht schon bei der ersten Kontaktaufnahme, sondern erst mit dem wirksamen Mietvertrag und der rechtlichen Zuordnung zur Maklertätigkeit. Daher sollten Vermieter und Mieter den Maklerauftrag, die Kommunikation und die Vertragsunterlagen sauber dokumentieren.

Welche Ausnahmen gelten bei der Mietersuche ohne Maklerauftrag?

Ohne Maklerauftrag entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Wenn ein Vermieter die Wohnung selbst vermietet oder wenn die Mietersuche ohne wirksamen Maklervertrag läuft, darf der Makler keine Courtage verlangen. Das gilt besonders, wenn der Mieter den Makler nicht beauftragt hat.

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt und der Makler dem Mieter eine passende Wohnung vermittelt. Dann zahlt der Mieter die vereinbarte Provision, sofern der Maklervertrag rechtlich wirksam ist. Auch dann bleiben die Regeln des BGB und des Bestellerprinzips entscheidend.

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn die Maklertätigkeit nicht die eigentliche Ursache des Mietvertrags war. Dann fehlt der Provisionsanspruch. Für Wohnungssuchende lohnt sich deshalb der Blick auf die Vertragsgestaltung und auf die Frage, wer den Makler tatsächlich bestellt hat. Wer die Kostenaufteilung beim Immobilienkauf verstehen will, findet einen verwandten Überblick in Maklerprovision teilen: So funktioniert die Kostenaufteilung beim Immobilienkauf.

Für die Praxis zählen fünf Punkte besonders: Es muss Wohnraum sein, ein Maklervertrag muss vorliegen, der Makler muss tätig werden, der Mietvertrag muss auf dieser Tätigkeit beruhen, und die Vergütung darf die gesetzlichen Grenzen nicht überschreiten. Diese Regeln entscheiden fast immer darüber, ob eine Provision fällig wird oder nicht.

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