Provisionsfreie Immobilie: Wann beim Immobilienkauf keine Maklerprovision anfällt
Eine provisionsfreie Immobilie ist ein Angebot, bei dem beim Immobilienkauf für Käufer keine Maklerprovision anfällt. Das bedeutet nicht automatisch einen günstigeren Gesamtkauf, denn Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten bleiben bestehen. Entscheidend sind der Maklervertrag, die Angebotsart und die genaue Kostenregelung im Exposé.
Eine provisionsfreie Immobilie ist ein Immobilienangebot, bei dem beim Kauf keine Maklerprovision für Käufer anfällt.
Wer Maklerkosten sparen will, sollte zuerst prüfen, ob das Provisionsfrei-Angebot wirklich ohne Courtage verkauft wird und ob der Verkäufer die Maklerleistung bezahlt. Nur dann ist der Begriff für den Immobilienkauf eindeutig. Hilfreich ist auch der Beitrag Keine Maklerprovision: Wann sie beim Immobilienkauf entfällt, weil dort die typischen Fälle für den Wegfall der Provision strukturiert erklärt werden.
Was bedeutet provisionsfreie Immobilie beim Immobilienkauf?
Eine provisionsfreie Immobilie bedeutet beim Immobilienkauf, dass der Käufer keine Maklerprovision zahlt. Die Immobilie wird trotzdem von einem Makler angeboten oder vermittelt. Provisionsfrei bezieht sich also auf die Courtage, nicht auf den Kaufpreis oder die übrigen Kaufnebenkosten.
In der Praxis kommt der Begriff vor allem bei drei Konstellationen vor. Erstens verkauft der Verkäufer direkt ohne Makler. Zweitens übernimmt der Verkäufer die Maklerprovision vollständig. Drittens liegt ein Angebot vor, bei dem die Provision rechtlich nicht auf den Käufer übergeht. Für Käufer bleibt wichtig: Der Begriff provisionsfrei sagt nichts über den Zustand der Immobilie, den Marktwert oder die Verhandlungsmacht aus.
Die Maklerprovision ist ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis eines Immobiliengeschäfts. Seit der Reform beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt für viele Konstellationen: Wenn Käufer und Verkäufer den Makler beauftragen, muss eine hälftige Teilung der Maklerkosten möglich sein. Die reine Höhe der Courtage hängt vom Bundesland und vom Einzelfall ab. Im Markt sind 3,57 Prozent des Kaufpreises für Käufer oder Verkäufer eine häufige Größenordnung, aber keine bundesweit einheitliche Pflicht.
Wer das Thema breiter einordnen will, findet bei Kaufnebenkosten bei der Immobilie einen Überblick über alle Zusatzkosten neben dem Kaufpreis.
Wann fällt bei einer Immobilie keine Maklerprovision an?
Keine Maklerprovision fällt an, wenn kein wirksamer Maklervertrag zulasten des Käufers besteht oder der Verkäufer die Courtage allein übernimmt. Auch beim Direktverkauf vom Eigentümer ohne Makler entsteht für Käufer keine Maklerprovision. Entscheidend ist immer die konkrete Vertragslage.
Ein Provisionsfrei-Angebot kann in folgenden Fällen vorliegen: Der Verkäufer verkauft privat. Der Verkäufer hat mit dem Makler eine reine Verkäuferprovision vereinbart. Oder die Immobilie wird als provisionsfrei angeboten, weil Käufer rechtlich nicht zur Zahlung verpflichtet sind. Für Käufer ist der schriftliche Nachweis wichtig, denn mündliche Zusagen reichen nicht aus.
Bei Wohnimmobilien ist zudem der Maklervertrag zentral. Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt: Wenn der Käufer Verbraucher ist und der Makler für beide Seiten tätig wird, muss der Käufer nach einer ersten Vereinbarung nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. Bei reinen Verkäuferaufträgen bleibt eine Käuferprovision ausgeschlossen. Genau deshalb lohnt der Abgleich mit dem Exposé, dem Maklerauftrag und der Reservierungsvereinbarung.
Der Beitrag Maklerkosten sparen beim Immobilienkauf erklärt, welche Stellschrauben Käufer bei der Verhandlung über die Courtage haben.
Welche Kaufnebenkosten bleiben trotz provisionsfreier Immobilie bestehen?
Auch bei einer provisionsfreien Immobilie bleiben die klassischen Kaufnebenkosten bestehen. Käufer zahlen weiterhin regelmäßig Grunderwerbsteuer, Notar kosten und Grundbuchkosten. Eine provisionsfreie Immobilie senkt also nur einen Teil der Gesamtkosten beim Immobilienkauf.
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenblock beim Immobilienkauf. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich und liegt in Deutschland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notarkosten für den Kaufvertrag und die Beurkundung sowie Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung. Diese Nebenkosten fallen auch dann an, wenn der Käufer keine Maklerprovision zahlt.
Die folgende Übersicht zeigt die typischen Kostenarten:
| Kostenart | Fällt bei provisionsfreier Immobilie an? | Hinweis |
|---|---|---|
| Maklerprovision / Courtage | Nein, wenn das Angebot wirklich provisionsfrei ist | Abhängig vom Maklervertrag und der Angebotsgestaltung |
| Grunderwerbsteuer | Ja | Bundeslandabhängig, 3,5 bis 6,5 Prozent |
| Notarkosten | Ja | Für Kaufvertrag und Beurkundung erforderlich |
| Grundbuchkosten | Ja | Für Eigentumsumschreibung erforderlich |
Wer den Kaufpreis einer provisionsfreien Immobilie kalkuliert, sollte deshalb nicht nur auf die fehlende Courtage schauen. Der finanzielle Vorteil entsteht erst, wenn die Gesamtsumme aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten deutlich unter dem Budget bleibt. Genau hier hilft eine saubere Aufstellung aller Kosten vor der Finanzierungsanfrage.
Wie erkennt man ein echtes Provisionsfrei-Angebot?
Ein echtes Provisionsfrei-Angebot nennt im Exposé klar, dass für Käufer keine Maklerprovision anfällt. Zusätzlich sollte dort stehen, wer den Makler bezahlt oder ob kein Maklervertrag mit Käuferseite besteht. Ohne klare Formulierung bleibt das Angebot erklärungsbedürftig und sollte schriftlich bestätigt werden.
Wichtige Prüfzeichen sind ein eindeutiger Hinweis wie „provisionsfrei für Käufer“, eine konkrete Aussage zur Courtage und die Nennung des Zahlungspflichtigen. Steht im Exposé nur „provisionsfrei“ ohne Zusatz, sollten Käufer nachfragen. Auch der Maklervertrag und spätere Nachrichten des Maklers müssen zur Aussage im Inserat passen. Wenn im Exposé ein Kaufpreis steht, aber zusätzlich eine Provision im Kleingedruckten erwähnt wird, ist Vorsicht geboten.
Käufer sollten außerdem auf den Unterschied zwischen Angebotsprovision und späterer Kostenvereinbarung achten. Eine Immobilie kann zunächst provisionsfrei beworben werden, aber im Verhandlungsprozess können andere Bedingungen auftauchen. Deshalb gehören die Provisionsregelung, der Kaufpreis und die Nebenkosten in eine schriftliche Gesamtsicht. Seriöse Anbieter legen die Kosten offen, damit Käufer nicht erst kurz vor dem Notartermin überrascht werden.
Ein praktischer Check besteht aus drei Fragen: Wer ist der Auftraggeber des Maklers? Wer bezahlt die Courtage? Steht die Provisionsfreiheit schriftlich im Exposé oder im Vertrag? Wenn eine dieser Fragen offen bleibt, sollten Käufer die Angaben vor dem Immobilienkauf verifizieren.
Welche Vor- und Nachteile hat eine provisionsfreie Immobilie?
Der größte Vorteil einer provisionsfreien Immobilie ist die Ersparnis bei der Maklerprovision. Der Nachteil liegt oft darin, dass die Immobilie trotzdem einen marktüblichen Kaufpreis haben kann und die übrigen Kaufnebenkosten unverändert bleiben. Käufer sollten daher Preis und Gesamtkosten gemeinsam bewerten.
Zu den Vorteilen zählt vor allem die bessere Kalkulierbarkeit. Wenn keine Courtage anfällt, sinkt der Finanzierungsbedarf. Das erhöht die Spielräume für Eigenkapital, Modernisierung oder eine niedrigere Darlehenssumme. Ein weiterer Vorteil ist die Transparenz, wenn der Verkäufer direkt verkauft oder die Kostenregelung klar dokumentiert ist.
Zu den Nachteilen gehört, dass provisionsfrei nicht automatisch günstig bedeutet. Manche Verkäufer kalkulieren die fehlende Maklerprovision indirekt in den Kaufpreis ein. Außerdem prüfen Käufer bei provisionsfreien Angeboten häufiger selbst, ob Zustand, Lage und Preis zusammenpassen. Ein weiterer Punkt: Ohne Maklerleistung übernehmen Käufer mehr organisatorische Arbeit, etwa für Unterlagenprüfung, Besichtigungskoordination und Rückfragen zum Objekt.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Vorteil: keine Maklerprovision für Käufer
- Vorteil: geringerer Finanzierungsbedarf
- Nachteil: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bleiben
- Nachteil: Provisionsfrei heißt nicht automatisch günstiger Kaufpreis
- Risiko: unklare Angaben im Inserat oder im Maklervertrag
Wer alle Kosten gemeinsam betrachtet, trifft beim Immobilienkauf belastbarere Entscheidungen. Ein Provisionsfrei-Angebot ist vor allem dann attraktiv, wenn Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Vertragslage klar nachvollziehbar sind. Genau deshalb lohnt sich der Abgleich mit den Vertragsunterlagen vor der Kaufentscheidung.
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