Notar- und Grundbuchkosten: Wann sind sie fällig?

Notar- und Grundbuchkosten werden beim Immobilienkauf nicht erst mit der Schlüsselübergabe fällig, sondern nach Rechnung oder Zahlungsaufforderung. Der Notar stellt seine Rechnung meist nach der Beurkundung oder nach einem wichtigen Verfahrensschritt. Das Grundbuchamt verlangt die Kosten über die Notarkanzlei im Verlauf der Eintragung.

Notar- und Grundbuchkosten sind die beim Immobilienkauf anfallenden Kaufnebenkosten, die für Beurkundung, Abwicklung und Eintragung des Eigentums im Grundbuch entstehen und in der Regel mit Rechnungsstellung bzw. nach Aufforderung der Notarkanzlei und des Grundbuchamts fällig werden. Notar und Grundbuch gehört damit zu den zentralen Kostenpunkten neben dem eigentlichen Kaufpreis.

Wann sind Notarkosten beim Immobilienkauf fällig?

Notarkosten sind in der Regel fällig, sobald die Notarkanzlei die Rechnung erstellt und zustellt. Der Notar verlangt die Vergütung nicht erst bei der Eigentumsumschreibung, sondern meist nach der Beurkundung oder nach einzelnen Abwicklungsschritten. Maßgeblich ist die Rechnung des Notars, nicht der spätere Besitzübergang.

Beim Immobilienkauf beurkundet der Notar den Kaufvertrag. Danach veranlasst die Notarkanzlei häufig die weiteren Schritte, etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Für diese Tätigkeiten entstehen Notarkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Die Rechnung orientiert sich am Kaufpreis und an den beurkundeten Vorgängen. Ein höherer Kaufpreis führt dadurch regelmäßig zu höheren Notarkosten.

Wichtig ist die Trennung zwischen Leistung und Zahlung: Der Notar erstellt die Rechnung für die notarielle Tätigkeit, die Fälligkeit folgt aus der Rechnung. Der Käufer sollte die Rechnung zeitnah prüfen und fristgerecht zahlen, damit der Kaufprozess nicht stockt. Gerade bei größeren Immobilienkäufen fällt die Rechnung oft auf mehrere Teilschritte, nicht nur auf einen einzigen Termin.

Wann werden Grundbuchkosten bezahlt?

Grundbuchkosten werden bezahlt, wenn das Grundbuchamt die Eintragung vorbereitet oder vornimmt und die Zahlung über die Notarkanzlei angefordert wird. Die Fälligkeit liegt damit meist später als bei den Notarkosten, weil das Grundbuchamt zuerst die Eintragungsvoraussetzungen prüft. Ohne Zahlung kommt die Eigentumsumschreibung regelmäßig nicht voran.

Zum Grundbuchverfahren gehören häufig die Eintragung der Auflassungsvormerkung und später die Eigentumsumschreibung. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumserwerb. Die Eigentumsumschreibung trägt den Käufer schließlich als neuen Eigentümer im Grundbuch ein. Erst nach diesen Schritten ist der rechtliche Eigentumsübergang vollständig im Grundbuch nachvollzogen.

Die Grundbuchkosten entstehen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richten sich nach dem Geschäftswert, der beim Immobilienkauf meist am Kaufpreis ausgerichtet wird. Das Grundbuchamt erhebt die Gebühren nicht bar am Schalter im Regelfall, sondern über Kostenrechnungen, die die Notarkanzlei weiterleitet oder einzieht. Käufer sollten deshalb mit mehreren Rechnungsabschnitten rechnen.

Für den zeitlichen Ablauf beim Immobilienkauf sind auch andere Kostenfristen wichtig. Eine gute Übersicht bietet der Beitrag Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig? Fristen, Bescheid und Folgen, denn Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten folgen nicht demselben Fälligkeitspunkt.

Wer muss Notar- und Grundbuchkosten übernehmen?

Beim Immobilienkauf trägt in Deutschland meist der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Diese Zuordnung ist beim klassischen Kauf üblich und wird im Kaufvertrag häufig auch so umgesetzt. Eine andere Verteilung ist vertraglich möglich, muss aber klar geregelt sein.

Der Notar ist bei der Beurkundung neutral und berät beide Seiten rechtlich. Die Kostentragung ändert diese Neutralität nicht. Für Käufer ist wichtig: Notarkosten, Grundbuchkosten und weitere Kaufnebenkosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis hinzu und belasten die Liquidität früh im Prozess.

Wer die Kosten im Verhältnis zum gesamten Immobilienkauf besser einordnen will, sollte auch die Entwicklung der Grunderwerbsteuer kennen. Der Artikel Kaufpreis Immobilie und Steuerlast: So wirkt sich der Kaufpreis auf die Grunderwerbsteuer aus zeigt, wie der Kaufpreis mehrere Nebenkosten gleichzeitig beeinflusst. Ergänzend ordnet Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wie hoch ist sie? einen weiteren typischen Kostenblock ein.

Im Einzelfall kann der Verkäufer einzelne Kosten übernehmen, etwa wenn dies im Vertrag vereinbart wird. Solche Absprachen sind aber Ausnahmen. Für die finanzielle Planung gilt deshalb: Käufer sollten Notar- und Grundbuchkosten grundsätzlich als eigene Kaufnebenkosten einplanen.

Wovon hängt die Höhe von Notar- und Grundbuchkosten ab?

Die Höhe von Notarkosten und Grundbuchkosten hängt vor allem vom Kaufpreis, vom Geschäftswert und vom Umfang der beurkundeten sowie eingetragenen Vorgänge ab. Mehrere Standardgebühren ergeben zusammen die Rechnung. Zusätzliche Leistungen des Notars oder weitere Eintragungen erhöhen die Kosten.

Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis die zentrale Rechengröße. Daraus leiten sich viele Gebühren nach dem GNotKG ab. Die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und mögliche Belastungen oder Löschungen im Grundbuch verursachen eigene Gebührenpositionen. Jede zusätzliche grundbuchliche Änderung kann die Kosten erhöhen.

Zur Einordnung hilft eine knappe Gegenüberstellung:

Kostenart	Typischer Auslöser	Fälligkeit
Notarkosten	Beurkundung, Abwicklung, Beglaubigungen	Nach Rechnung der Notarkanzlei
Grundbuchkosten	Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, weitere Eintragungen	Nach Kostenanforderung über Notar oder Grundbuchverfahren

Für Käufer zählt auch der Zeitpunkt der Zahlung. Notarkosten und Grundbuchkosten sind keine Abschlusskosten am Ende der Nutzung, sondern frühe Erwerbskosten im Kaufprozess. Wer eine Finanzierung plant, sollte deshalb genügend Liquidität für diese Kaufnebenkosten vorhalten. Der Kaufpreis selbst ist also nur ein Teil der Gesamtbelastung beim Immobilienkauf.

Konkrete gesetzliche Zahlen helfen bei der Einordnung: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Notar- und Grundbuchkosten bewegen sich beim normalen Immobilienkauf häufig zusammen im unteren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises. Die genaue Summe hängt aber immer vom Einzelfall und vom Gebührenverzeichnis des GNotKG ab.

Mehr zum Thema im Bereich Kaufnebenkosten · Passend dazu: Grundbuchkosten beim Immobilienkauf: Berechnung, Bestandteile und Zeitpunkt · Notarkosten beim Immobilienkauf: Höhe, Berechnung und Zuständigkeit