Kaufnebenkosten mitfinanzieren: Geht das bei der Baufinanzierung?
Kaufnebenkosten mitfinanzieren ist bei vielen Banken möglich, aber nicht Standard. Wer Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten oder Maklerprovision über ein Darlehen abdeckt, braucht meist eine stärkere Bonität, mehr Sicherheiten und akzeptiert oft einen höheren Sollzins.
Kaufnebenkosten mitfinanzieren bedeutet, dass neben dem reinen Kaufpreis einer Immobilie auch zusätzliche Erwerbsnebenkosten ganz oder teilweise über das Darlehen finanziert werden.
Wer die Nebenkosten von Anfang an korrekt einplant, vermeidet Finanzierungslücken beim Immobilienkauf. Gerade bei einer Baufinanzierung entscheidet die Höhe des Eigenkapitals oft darüber, ob die Bank die Finanzierung trägt oder den Beleihungsauslauf zu hoch bewertet.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis vor allem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und oft eine Maklerprovision. Diese Positionen summieren sich schnell zu einem spürbaren Zusatzbetrag, der die Finanzierung deutlich beeinflusst.
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Nebenkosten und richtet sich nach dem Bundesland. Notarkosten fallen für den Kaufvertrag und die Beurkundung an. Grundbuchkosten entstehen für die Eigentumsumschreibung und meist auch für die Eintragung der Grundschuld. Eine Maklerprovision kommt hinzu, wenn ein Makler am Immobilienkauf beteiligt ist.
Wichtig ist die Unterscheidung: Kaufnebenkosten sind keine laufenden Nebenkosten wie Strom oder Heizung. Kaufnebenkosten entstehen beim Erwerb der Immobilie und müssen bei der Finanzierung früh berücksichtigt werden. Einen kompakten Überblick liefert auch der Beitrag Welche Kosten beim Immobilienkauf einzuplanen sind.
Typische Kaufnebenkosten im Überblick:
| Kostenart | Funktion beim Kauf | Typische Einordnung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Steuer auf den Erwerb der Immobilie | Pflichtkosten |
| Notarkosten | Beurkundung des Kaufvertrags und weiterer Erklärungen | Pflichtkosten |
| Grundbuchkosten | Eigentumsumschreibung und Grundschuld | Pflichtkosten |
| Maklerprovision | Vergütung für die Vermittlung | Nur bei Maklerauftrag |
Bei einem Grundstückskauf gelten ähnliche Kostenblöcke. Wer dazu eine eigene Einordnung sucht, findet im Beitrag welche Kosten beim Grundstückskauf anfallen weitere Details.
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ja, viele Banken finanzieren Kaufnebenkosten ganz oder teilweise mit. Die Bank prüft dafür die Gesamtfinanzierung, den Immobilienwert, das Eigenkapital und die Tragfähigkeit der monatlichen Rate. Ohne ausreichende Bonität lehnen Banken eine Vollfinanzierung oft ab.
In der Praxis unterscheidet die Bank zwischen einer Finanzierung nur des Kaufpreises und einer Finanzierung von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Sobald die Kaufnebenkosten in das Darlehen einfließen, steigt der Darlehensbetrag. Dadurch erhöhen sich meist die Zinsbelastung und die Anforderungen an die Tilgung.
Ein zentraler Punkt ist der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie stark die Bank die Immobilie mit einem Darlehen belastet sieht. Je höher der Beleihungsauslauf, desto vorsichtiger kalkuliert die Bank häufig den Sollzins. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf verbessert oft die Konditionen.
Bei der Mitfinanzierung prüft die Bank außerdem, ob ein Teil der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt wird. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber deutlich schwerer durchzusetzen. Banken verlangen dann meist sehr gute Einkommenswerte, stabile Beschäftigung und eine saubere SCHUFA.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken für die Mitfinanzierung?
Banken verlangen bei der Mitfinanzierung von Kaufnebenkosten meist eine gute Bonität, ausreichendes Einkommen und eine realistische Haushaltsrechnung. Je höher der Darlehensanteil, desto strenger prüft die Bank Eigenkapital, Sicherheiten und monatliche Belastbarkeit.
Zu den typischen Voraussetzungen gehören ein sicheres Einkommen, ein nachvollziehbarer Verwendungszweck und ein Immobilienwert, der die Finanzierung trägt. Die Bank möchte sehen, dass die Tilgung dauerhaft aus dem laufenden Budget leistbar bleibt. Auch vorhandene Kredite, Unterhaltsverpflichtungen und Rücklagen beeinflussen die Entscheidung.
Für die Bank zählt nicht nur die Höhe des Darlehens, sondern auch die Struktur der Finanzierung. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt den Beleihungsauslauf. Das verbessert häufig die Konditionen beim Sollzins und reduziert das Risiko für beide Seiten.
Wichtig sind außerdem die Nebenkosten selbst. Für den Immobilienkauf fallen einige Kosten sofort an, etwa die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufvertrag. Notarkosten und Grundbuchkosten müssen ebenfalls früh bezahlt werden. Wer diese Beträge nicht aus Eigenkapital deckt, braucht eine Bank, die die gesamte Finanzierung von Anfang an mitträgt.
Banken achten oft auch auf die Art der Immobilie. Ein gut vermietbares oder marktgängiges Objekt erhält meist bessere Finanzierungsbedingungen als eine schwer bewertbare Immobilie. Die Bank bewertet immer das Verhältnis aus Kaufpreis, Nebenkosten, Objektwert und Rückzahlungsfähigkeit.
Welche Vor- und Nachteile hat die Mitfinanzierung von Kaufnebenkosten?
Die Mitfinanzierung erleichtert den Immobilienkauf, weil weniger Eigenkapital sofort verfügbar sein muss. Der Nachteil liegt in einer höheren Darlehenssumme, meist höheren Zinsen und einer längeren finanziellen Belastung durch die Tilgung.
Vorteilhaft ist vor allem die höhere Liquidität. Wer Kaufnebenkosten mitfinanziert, muss nicht alle Ersparnisse einsetzen und behält einen Puffer für Umzug, Modernisierung oder unvorhergesehene Ausgaben. Das kann in einer angespannten Marktsituation den Zuschlag für die Immobilie sichern.
Der Nachteil ist klar: Mehr Darlehen bedeutet mehr Zinskosten über die Laufzeit. Die monatliche Rate steigt oder die Tilgung muss niedriger angesetzt werden. Eine niedrigere Tilgung verlängert die Rückzahlung und erhöht die Gesamtkosten der Finanzierung.
Ein weiterer Nachteil liegt im höheren Beleihungsauslauf. Die Bank stuft die Finanzierung dann oft als riskanter ein. Das kann den Sollzins verschlechtern und die Konditionen der gesamten Baufinanzierung belasten.
Die Entscheidung hängt deshalb nicht nur davon ab, ob eine Bank Kaufnebenkosten mitfinanziert, sondern auch davon, wie stark die Finanzierung dadurch teurer wird. Wer eine Vollfinanzierung anstrebt, sollte die monatliche Rate konservativ kalkulieren.
Welche Alternativen gibt es zur Mitfinanzierung?
Die wichtigste Alternative ist, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen. Das senkt den Darlehensbedarf und verbessert meist die Konditionen. Weitere Optionen sind ein günstigerer Kaufpreis, ein höherer Eigenkapitalanteil oder eine kleinere Finanzierungssumme.
Wer die Kaufnebenkosten nicht vollständig aus Eigenkapital tragen will, kann nur einzelne Kostenblöcke aus dem Darlehen finanzieren und den Rest selbst zahlen. Diese Teilfinanzierung reduziert die Belastung gegenüber einer vollständigen Mitfinanzierung.
Ein direkter Vergleich hilft bei der Entscheidung:
| Variante | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | Niedrigeres Darlehen, oft bessere Konditionen | Weniger Liquidität |
| Teilweise Mitfinanzierung | Balance zwischen Reserven und Finanzierung | Weiterhin höhere Zinslast als bei reiner Eigenkapitalzahlung |
| Vollständige Mitfinanzierung | Maximale Liquidität beim Immobilienkauf | Höchster Beleihungsauslauf und meist teurere Finanzierung |
Auch eine sorgfältige Planung des Kaufpreises hilft. Wer beim Immobilienkauf einen Puffer für Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision lässt, reduziert das Risiko einer zu engen Finanzierung. Die günstigste Lösung ist oft nicht das größte Darlehen, sondern die Finanzierung mit ausreichendem Eigenkapital und belastbarer Tilgung.
Wer Kaufnebenkosten mitfinanzieren möchte, sollte Angebote mehrerer Banken vergleichen. Schon kleine Unterschiede beim Sollzins wirken bei einem höheren Darlehen deutlich stärker auf die Gesamtkosten. Eine klare Aufstellung aller Kaufnebenkosten, eine realistische Haushaltsrechnung und ein stabiler Beleihungsauslauf verbessern die Chancen auf gute Konditionen.
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