Kaufnebenkosten finanzierung: Welche Kosten beim Immobilienkauf einzuplanen sind

Kaufnebenkosten bei der Finanzierung sind zusätzliche Kosten neben dem Kaufpreis, die beim Immobilienkauf sofort oder kurz nach dem Kauf bezahlt werden müssen. Dazu zählen vor allem Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und oft Maklercourtage. Wer diese Nebenkosten nicht einplant, braucht mehr Eigenkapital oder ein höheres Darlehen.

Kaufnebenkosten bei der Finanzierung sind die zusätzlichen Erwerbs- und Abschlusskosten beim Immobilienkauf, die neben dem Kaufpreis aus Eigenkapital oder über ein größeres Darlehen eingeplant werden müssen.

Für einen schnellen Überblick lohnt auch die Rubrikseite Kosten mitfinanzieren. Dort ordnen sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf in den Gesamtprozess ein.

Beim Vergleich einzelner Kosten hilft außerdem ein Blick auf die Grunderwerbsteuer nach Bundesland, auf die Notarkosten beim Immobilienkauf und auf die Maklercourtage beim Immobilienkauf.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Die wichtigsten Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und oft Maklercourtage. Zusätzlich können Kosten für Finanzierungsunterlagen, Gutachten oder eine zweite Grundbucheintragung anfallen. Die Höhe hängt vom Kaufpreis, vom Bundesland und vom konkreten Kaufvertrag ab.

Die Grunderwerbsteuer gehört fast immer zu den größten Positionen. In Deutschland liegt der Steuersatz je nach Bundesland bei 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Die genauen Sätze unterscheiden sich deshalb deutlich nach Standort der Immobilie. Notarkosten und Grundbuchkosten sind bundesweit gesetzlich geregelt und orientieren sich an festen Gebührentatbeständen. Für einen normalen Immobilienkauf liegen diese beiden Positionen zusammen häufig im Bereich von rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Die Maklercourtage kommt nur hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist und eine Zahlung vereinbart wurde.

Bei der Maklerprovision gilt seit der gesetzlichen Neuregelung für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Die Provisionsverteilung muss in vielen Fällen transparent und in der Regel hälftig ausgestaltet werden, wenn beide Seiten zahlen. Die genaue Ausprägung hängt vom Vertrag ab. Wer die Details prüfen will, findet weitere Einordnung im Beitrag zur Maklercourtage beim Immobilienkauf.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kaufnebenkosten und laufenden Nebenkosten nach dem Eigentumsübergang. Kaufnebenkosten fallen einmalig beim Erwerb an. Laufende Nebenkosten wie Instandhaltung oder Hausgeld gehören nicht zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und verändern die Finanzierung anders.

Wie wirken sich Kaufnebenkosten auf die Finanzierung aus?

Kaufnebenkosten erhöhen den Kapitalbedarf sofort. Eine Baufinanzierung deckt häufig nur den Kaufpreis ab, während die Kaufnebenkosten zusätzlich aus Eigenkapital bezahlt werden sollen. Wer die Nebenkosten in die Finanzierung aufnimmt, braucht ein höheres Darlehen und zahlt über die Laufzeit mehr Zinsen.

Der Grund ist einfach: Banken bewerten Kaufnebenkosten anders als den eigentlichen Immobilienwert. Der Kaufpreis ist durch die Immobilie abgesichert. Kaufnebenkosten erzeugen jedoch keinen zusätzlichen Gegenwert in der Immobilie. Deshalb prüfen Banken genau, wie hoch der Beleihungsauslauf ausfällt und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Je höher der Darlehensanteil, desto stärker wirken sich Zins und Tilgung auf die monatliche Rate aus.

Ein Beispiel macht den Effekt klar: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können allein Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerkosten schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen. Dieser Betrag muss zusätzlich zum Kaufpreis finanziert oder aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer die Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt, plant die Gesamtbelastung zu niedrig und riskiert eine Finanzierungslücke.

Für die Bank zählt deshalb nicht nur der Kaufpreis, sondern die Summe aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Wer eine solide Baufinanzierung plant, rechnet beide Blöcke getrennt durch und prüft früh, ob die monatliche Rate auch nach der Vollfinanzierung tragbar bleibt.

Welche Kaufnebenkosten lassen sich mitfinanzieren?

Mitfinanzierbar sind Kaufnebenkosten vor allem dann, wenn die Bank ein höheres Darlehen bewilligt oder die Immobilie sehr gut bewertet wird. In der Praxis finanzieren viele Banken eher den Kaufpreis als die Nebenkosten. Besonders häufig bleiben Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten beim Käufer.

Die Mitfinanzierung hängt von der Bonität, dem Objekt, dem Beleihungswert und dem Eigenkapital ab. Banken vergeben Darlehen mit unterschiedlicher Beleihung. Eine klassische Finanzierung ist oft günstiger, wenn der Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt. Wer zusätzlich die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanzieren will, benötigt meist bessere Voraussetzungen oder akzeptiert höhere Zinsen.

Typisch mitfinanzierbar sind vor allem Kosten, die direkt in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden können. Dazu gehören in Einzelfällen auch Modernisierungskosten, wenn die Bank diese als wertsteigernd anerkennt. Reine Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten werden jedoch häufig nicht separat als werthaltiger Teil behandelt.

Kostenart	Typische Behandlung in der Finanzierung	Hinweis
Grunderwerbsteuer	Oft aus Eigenkapital	Bundeslandabhängiger Steuersatz
Notarkosten	Oft aus Eigenkapital	Gesetzliche Gebühren nach Kaufpreis
Grundbuchkosten	Oft aus Eigenkapital	Teil der Beurkundung und Eintragung
Maklercourtage	Teilweise mitfinanzierbar	Abhängig von Bank und Vertragsmodell

Wer die Kostenverteilung im Kaufvertrag verstehen will, sollte auch den Beitrag zur Notarkosten beim Immobilienkauf lesen. Dort wird deutlich, welche Gebühren zwingend anfallen und welche Positionen eher verhandelbar sind. Bei der Maklerseite hilft zusätzlich der Beitrag über die Maklercourtage.

Wie viel Eigenkapital sollte für Kaufnebenkosten eingeplant werden?

Für Kaufnebenkosten sollte in vielen Fällen mindestens so viel Eigenkapital vorhanden sein, dass Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eine mögliche Maklercourtage vollständig bezahlt werden können. Wer nur den Kaufpreis finanziert, braucht zusätzliches Eigenkapital für diese Nebenkosten.

Als Orientierung gilt: Die Kaufnebenkosten machen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung einen erheblichen Zusatzblock aus. Besonders die Grunderwerbsteuer variiert stark. Dadurch unterscheidet sich auch der notwendige Eigenkapitalbedarf. Ein Immobilienkauf wird finanziell stabiler, wenn der Käufer nicht nur die Nebenkosten, sondern auch einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital abdeckt. Das verbessert die Ausgangslage bei der Baufinanzierung und kann den Zins senken.

Banken achten bei der Prüfung auf ausreichende Mittel für die Nebenkosten beim Immobilienkauf, weil diese Kosten sofort fällig werden. Die Grundbuchkosten und Notarkosten entstehen bereits mit der Abwicklung des Kaufvertrags. Die Grunderwerbsteuer folgt nach dem steuerlichen Bescheid. Die Maklercourtage ist je nach Vereinbarung zu einem früheren Zeitpunkt oder nach Kaufvertragsabschluss fällig. Wer diese Zahlungszeitpunkte nicht berücksichtigt, gerät schnell unter Liquiditätsdruck.

Die sicherste Planung ist deshalb einfach: Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Reserven getrennt rechnen. Erst danach die Darlehenssumme festlegen. Wer die Finanzierung so aufbaut, vermeidet zu hohe Monatsraten und behält genug Puffer für unvorhergesehene Ausgaben nach dem Immobilienkauf.

Wer die einzelnen Kostenbausteine genauer verstehen will, sollte die Grunderwerbsteuer nach Bundesland, die Notarkosten und die Regelung zur Maklercourtage separat prüfen. Genau dort liegen die größten Unterschiede beim Immobilienkauf.

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