Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Welche Sätze gelten beim Immobilienkauf?

Die Grunderwerbsteuer richtet sich in Deutschland nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Der Steuersatz reicht je nach Bundesland von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Käufer sollten die Steuer immer als festen Teil der Kaufnebenkosten einplanen.

Die Grunderwerbsteuer nach Bundesland ist die beim Immobilienkauf je nach Bundesland unterschiedliche Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien.

Für den schnellen Vergleich hilft die Rubrik-Seite mit dem Steuersatz je Bundesland. Die Bundesländer legen die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst fest. Dadurch unterscheiden sich die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf deutlich.

Welche Grunderwerbsteuer gilt in meinem Bundesland?

Die Grunderwerbsteuer gilt immer nach dem Bundesland des Belegenheitsorts der Immobilie, nicht nach dem Wohnsitz des Käufers. Maßgeblich ist also, wo das Grundstück oder Haus liegt. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

In der Praxis prüfen Käufer zuerst das Bundesland der Immobilie und dann den dort geltenden Steuersatz. Für Bayern und Sachsen gelten 3,5 Prozent. Mehrere Bundesländer liegen bei 5,0 Prozent. Andere Bundesländer verlangen 6,0 oder 6,5 Prozent. Die genaue Höhe ändert sich nur durch Landesrecht.

Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung der bekannten Steuersätze:

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5 %
Sachsen	3,5 %
Hamburg	5,5 %
Berlin	6,0 %
Brandenburg	6,5 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %

Die Tabelle zeigt die gängigen Unterschiede. Käufer sollten vor dem Notartermin immer die aktuelle Regelung des Bundeslands prüfen, weil die Länder ihre Sätze gesetzlich ändern können. Der Immobilienkauf selbst bleibt derselbe, aber die Steuerlast verändert sich direkt mit dem Bundesland.

Wie unterscheiden sich die Grunderwerbsteuer-Sätze zwischen den Bundesländern?

Die Unterschiede entstehen durch Landesgesetze. Einige Bundesländer halten den Steuersatz niedrig, andere setzen bewusst auf höhere Einnahmen. Dadurch entstehen beim Immobilienkauf je nach Bundesland schnell mehrere tausend Euro Unterschied bei gleichem Kaufpreis.

Ein Steuersatz von 3,5 Prozent auf 300.000 Euro Kaufpreis ergibt 10.500 Euro Grunderwerbsteuer. Bei 6,5 Prozent sind es 19.500 Euro. Der Unterschied beträgt 9.000 Euro. Genau deshalb gehört der Bundesland-Vergleich zu jeder Kaufplanung.

Wer den Steuersatz und den Effekt auf die Kaufnebenkosten genauer verstehen möchte, findet im Beitrag Grunderwerbsteuer: Wie hoch ist sie beim Immobilienkauf? die grundlegende Einordnung. Dort geht es um die Steuerhöhe beim Immobilienkauf insgesamt. Für die Bundesland-Frage ist wichtig: Nicht der Kaufvertragstyp bestimmt den Satz, sondern der Standort der Immobilie.

Typische Landeswerte bleiben lange stabil, weil eine Änderung politisch beschlossen werden muss. Käufer sollten deshalb nicht auf Schätzungen vertrauen, sondern den Steuersatz im Bundesland vor der Kaufentscheidung fest einrechnen. Das gilt besonders bei knapp kalkulierten Finanzierungen.

Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf berechnet?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem Kaufpreis der Immobilie multipliziert mit dem Steuersatz des Bundeslands. Die Steuer bezieht sich in der Regel auf den notariell beurkundeten Kaufpreis. Käufer brauchen dafür keine komplizierte Sonderrechnung.

Die Rechenformel lautet einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Bei 250.000 Euro Kaufpreis und 6,5 Prozent Steuersatz ergibt sich eine Steuer von 16.250 Euro. Bei 400.000 Euro und 3,5 Prozent entstehen 14.000 Euro. Der Kaufpreis ist damit die zentrale Rechengröße.

Wichtig sind einige feste Punkte im Ablauf: Der Immobilienkauf braucht einen Notar. Der Notar meldet den Kauf an das Finanzamt. Erst danach sendet das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Ohne diesen Bescheid erfolgt meist keine weitere Abwicklung im Grundbuch.

Bei der Berechnung zählen außerdem die vertraglichen Details. Bestimmte bewegliche Gegenstände, etwa fest getrennt ausgewiesene Einbauküchen, können je nach Gestaltung den grunderwerbsteuerpflichtigen Betrag beeinflussen. Entscheidend bleibt aber immer der im Kaufvertrag angesetzte Kaufpreisanteil für das Grundstück oder die Immobilie.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig und wer zahlt sie?

Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Steuerbescheid des Finanzamts fällig. Käufer zahlen sie, weil der Käufer beim Immobilienkauf die Steuerlast trägt. Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung im Grundbuch wichtig ist.

Der zeitliche Ablauf ist klar: Nach dem Notartermin meldet der Notar den Kauf. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest. Erst nach Zustellung des Bescheids und Zahlung beginnt der nächste Schritt im Grundbuchverfahren. Käufer sollten deshalb Liquidität für mehrere Wochen einplanen.

Wer die Fälligkeit im Detail nachvollziehen will, findet im Beitrag Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? eine genaue Erklärung des Ablaufs. Für die Praxis ist entscheidend: Die Grunderwerbsteuer gehört nicht erst nach dem Einzug, sondern früh in die Finanzierungsplanung.

Auch der Notar spielt eine feste Rolle. Der Notar sorgt für die Beurkundung, die Mitteilung an das Finanzamt und die Einleitung der Grundbuchschritte. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer bleibt die Eigentumsumschreibung meist blockiert. Käufer sollten daher den Steuerbetrag nie mit der letzten Rate verwechseln.

Welche Kosten neben der Grunderwerbsteuer sollten Käufer einplanen?

Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Immobilienkauf weitere Kaufnebenkosten an. Käufer sollten vor allem Notar, Grundbuch und je nach Fall Maklerprovision einplanen. Diese Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis und zur Grunderwerbsteuer hinzu.

Für den Notar und das Grundbuch entstehen gesetzliche Gebühren. Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und nicht nach dem Bundesland. Dazu kann eine Maklerprovision kommen, wenn der Immobilienkauf über einen Makler läuft. Diese Positionen erhöhen den Finanzierungsbedarf deutlich.

Wer den Gesamtbedarf eines Kaufs sauber kalkulieren will, sollte die Grunderwerbsteuer immer mit einer Reserve verbinden. Einen guten Überblick bietet der Artikel Reserve beim Immobilienkauf: Welche Kosten Sie einplanen sollten. Dort geht es um die typischen Zusatzkosten, die Käufer oft unterschätzen.

Zur Orientierung hilft diese Einordnung der Kaufnebenkosten:

Kostenart	Typischer Bezug
Grunderwerbsteuer	Bundesland und Kaufpreis
Notar	Beurkundung des Immobilienkaufs
Grundbuch	Eigentumsumschreibung und Eintragung
Maklerprovision	Nur bei Maklerbeteiligung

Für Käufer ist die wichtigste Regel einfach: Erst den Steuersatz im Bundesland prüfen, dann die Grunderwerbsteuer berechnen, danach Notar- und Grundbuchkosten addieren. So entsteht ein realistischer Überblick über die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

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