Grunderwerbsteuer: Wie hoch ist sie beim Immobilienkauf?

Die Grunderwerbsteuer richtet sich in Deutschland nach dem Bundesland und wird als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet. Je nach Land liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Beim Immobilienkauf erhöht die Grunderwerbsteuer die Kaufnebenkosten deutlich, weil sie meist auf den gesamten Kaufpreis von Grundstück, Haus oder Wohnung anfällt.

Die Grunderwerbsteuer ist eine landesabhängige Steuer, die beim Kauf von Grundstücken, Wohnungen oder Häusern auf den Kaufpreis anfällt. In der Rubrik Kaufnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer zu den wichtigsten Kostenblöcken neben Notar und Grundbuch.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Steuersatz hängt vom Ort des Immobilienkauf ab, nicht von der Art der Immobilie. Für den Kaufpreis von 300.000 Euro macht schon ein Prozentpunkt Unterschied 3.000 Euro aus.

Die Steuersätze sind in Deutschland nicht einheitlich. Bayern und Sachsen erheben mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. In mehreren Bundesländern liegt der Satz höher, besonders bei 6,5 Prozent. Das betrifft unter anderem Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Steuer fällt bei Grundstück, Hauskauf und Wohnungskauf grundsätzlich gleich an, wenn ein steuerpflichtiger Kaufvertrag vorliegt.

Bundesland	Grunderwerbsteuer
Bayern	3,5 %
Sachsen	3,5 %
Andere Bundesländer	zwischen 4,5 % und 6,5 %

Für Käufer zählt daher zuerst der Standort der Immobilie. Ein Hauskauf in Bayern verursacht bei gleichem Kaufpreis weniger Grunderwerbsteuer als ein Wohnungskauf in Nordrhein-Westfalen. Der Bundesland-Faktor gehört damit zu den wichtigsten Kostenunterschieden beim Immobilienkauf.

Welche Faktoren bestimmen die Höhe der Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ergibt sich vor allem aus dem Steuersatz des Bundeslands und dem beurkundeten Kaufpreis. Zusätzlich beeinflussen die steuerliche Gestaltung des Kaufvertrags und die Frage, welche Gegenstände mitverkauft werden, den Steuerbetrag. Entscheidend bleibt fast immer der im Vertrag festgehaltene Kaufpreis.

Die Steuer knüpft an den Erwerb eines Grundstücks oder eines bebauten Grundstücks an. Beim reinen Grundstückskauf wird der gesamte Kaufpreis angesetzt. Beim Hauskauf oder Wohnungskauf gilt ebenfalls der Kaufpreis für die Immobilie, soweit der Vertrag nichts wirksam ausnimmt. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder lose Möbel können unter Umständen getrennt bewertet werden, wenn der Kaufvertrag diese Positionen sauber ausweist.

Wichtig ist auch die Abgrenzung zu anderen Kaufnebenkosten. Notarkosten und Grundbuchkosten zählen nicht zur Grunderwerbsteuer, gehören aber ebenfalls zum Immobilienkauf. Für die gesamte finanzielle Planung hilft zusätzlich ein Blick auf die Reserve beim Immobilienkauf, weil neben der Steuer oft weitere Einmalkosten anfallen.

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?

Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis mal Steuersatz des Bundeslands. Bei 300.000 Euro Kaufpreis und 5,0 Prozent Steuersatz beträgt die Grunderwerbsteuer 15.000 Euro. Bei 400.000 Euro und 6,5 Prozent liegen die Kosten bei 26.000 Euro.

Die Formel lautet: Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz. Der Kaufpreis ist die Bemessungsgrundlage. Deshalb steigen die Steuern mit jeder höheren Kaufsumme. Wer den Finanzierungsbedarf beim Hauskauf plant, sollte die Grunderwerbsteuer direkt mitrechnen. Ein passender Überblick dazu steht im Beitrag Finanzierungsbedarf beim Hauskauf.

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Steuersatz. Dann beträgt die Grunderwerbsteuer 16.250 Euro. Bei einem Grundstück für 180.000 Euro in Bayern fallen 6.300 Euro an. Solche Unterschiede zeigen, warum der Standort beim Wohnungskauf und Hauskauf die Gesamtkosten stark beeinflusst.

In der Praxis fordert das Finanzamt nach der notariellen Beurkundung einen Grunderwerbsteuerbescheid an. Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in der Regel nicht.

Welche Nebenkosten fallen zusätzlich zur Grunderwerbsteuer an?

Zur Grunderwerbsteuer kommen beim Immobilienkauf meist Notarkosten, Grundbuchkosten und je nach Fall Maklerprovision hinzu. Die Kaufnebenkosten liegen damit oft deutlich über der Grunderwerbsteuer allein. Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte diese Positionen gemeinsam kalkulieren.

Notarkosten und Grundbuchkosten sind beim Eigentumsübergang üblich, weil der Immobilienkauf in Deutschland notariell beurkundet werden muss. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Grundbuchkosten entstehen für Eintragung und Umschreibung. Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist und der Vertrag eine Provision vorsieht.

Für Käufer ist außerdem wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Wer die Gesamtsumme kennen will, muss alle Einmalkosten zusammenrechnen. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer ist ebenfalls relevant, weil der Kaufpreis zwar verhandelt wird, die Steuer aber erst nach dem Bescheid des Finanzamts bezahlt wird. Dazu passt der Beitrag Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?.

Typische Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf sind damit:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision

Wer einen Hauskauf oder Wohnungskauf finanziert, sollte die Grunderwerbsteuer nicht aus dem laufenden Budget decken wollen. Die Steuer wird einmalig fällig und gehört fest in die Gesamtrechnung des Kaufpreises und der Nebenkosten. Für den Vergleich zwischen Bundesländern bleibt der Steuersatz der zentrale Hebel.

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