Mietpreisbremse: Wann sie bei der Neuvermietung greift

Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung von Wohnraum nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur für Wohnungen, die nicht unter eine gesetzliche Ausnahme fallen. Entscheidend ist meist die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Mieter müssen die Miete prüfen und eine Mietrüge erklären, damit sie Ansprüche sichern.

Die Mietgrenze bei Neuvermietung hängt von Mietpreisbremse, Wohnungsart und Lage ab. Wer eine Miete vor Vertragsabschluss einordnet, muss immer zuerst prüfen, ob die Neuvermietung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und ob eine Ausnahme greift.

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Mietobergrenze bei der Neuvermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, die die Miethöhe unter bestimmten Voraussetzungen begrenzt.

Wann greift die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung?

Die Mietpreisbremse greift bei einer Neuvermietung, wenn die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Dann darf die verlangte Miete grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wichtig ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses bei der Neuvermietung. Die Mietpreisbremse betrifft neue Mietverträge, nicht jede laufende Miete. Für die Anwendung zählt außerdem, ob das jeweilige Bundesland oder die zuständige Verordnung den Wohnungsmarkt als angespannt festgelegt hat. Ohne diese Festlegung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Für Mieter und Vermieter ist die Prüfung deshalb zweistufig: Erst kommt die Lage im angespannten Wohnungsmarkt, dann die konkrete Wohnung. Ein vorhandener Vormietvertrag allein entscheidet nicht über die Mietpreisbremse. Maßgeblich bleibt die rechtliche Ausgangslage bei der Neuvermietung.

Wer die Einordnung der Miethöhe verstehen will, sollte auch die Regeln zur Miete bei Neuvermietung und der zulässigen Mietgrenze kennen. Dort knüpft die Mietpreisbremse direkt an die ortsübliche Vergleichsmiete an.

Für welche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für jede Wohnung. Gesetzliche Ausnahmen betreffen vor allem Neubau, bestimmte Modernisierungen und bereits hohe Vormieten. Wer die Ausnahme kennt, prüft schneller, ob die Mietpreisbremse überhaupt anwendbar ist.

Typische Ausnahmen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden. Außerdem bleibt eine Bestandsmiete oft maßgeblich, wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Mietpreisbremse gilt außerdem nur für Wohnraum. Gewerberaum fällt nicht darunter. Auch bei einzelnen besonderen Vertragskonstellationen, etwa bei kurzer Zwischennutzung oder speziellen Sonderfällen, kann die rechtliche Bewertung abweichen. Entscheidend bleibt immer die konkrete Wohnung und der konkrete Mietvertrag.

Für Vermieter ist besonders wichtig: Eine Ausnahme muss nachvollziehbar belegbar sein. Die bloße Behauptung „Neubau“ reicht nicht, wenn die Wohnung nicht unter die gesetzliche Neubau-Ausnahme fällt. Gleiches gilt für Modernisierung. Die rechtliche Einordnung verlangt klare Tatsachen.

Wie hoch darf die Miete trotz Mietpreisbremse sein?

Die Miete darf bei greifender Mietpreisbremse grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgangspunkt ist also die Vergleichsmiete für eine Wohnung mit ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Praxis meist aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder Stadt. Gibt es keinen Mietspiegel, kommen andere anerkannte Vergleichsquellen in Betracht. Für Mieter und Vermieter zählt dabei immer die konkrete Wohnlage. Zwei Wohnungen in derselben Stadt können wegen Lage, Baujahr und Ausstattung unterschiedliche Vergleichsmieten haben.

Die Bestandsmiete spielt ebenfalls eine Rolle, wenn der Vormietvertrag bereits eine bestimmte Miethöhe hatte. In solchen Fällen kann die zulässige Miethöhe auch an der vorherigen Miete anknüpfen. Die 10-Prozent-Regel bleibt aber der zentrale Prüfmaßstab, wenn keine Ausnahme vorliegt.

Ein Vergleich der wichtigsten Regeln zeigt die Einordnung:

Prüffrage	Regel	Bedeutung
Gilt ein angespanntes Wohngebiet?	Ja oder nein	Nur dann kommt die Mietpreisbremse in Betracht.
Welche Obergrenze gilt?	Ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent	Diese Grenze bestimmt die zulässige Neuvermietungsmiete.
Gibt es eine Ausnahme?	Neubau, umfassende Modernisierung, weitere gesetzliche Ausnahmen	Dann greift die Mietpreisbremse nicht oder nur eingeschränkt.

Wer zusätzlich einen Staffelmietvertrag prüft, sollte die Sonderregeln kennen. Der Beitrag Staffelmietvertrag zulässig: Wann die Staffelmiete erlaubt ist zeigt, dass Staffeln und Mietpreisbremse getrennt bewertet werden müssen.

Welche Ausnahmen und Ausnahmen bei Modernisierung gibt es?

Die wichtigsten Ausnahmen betreffen Neubau, umfassende Modernisierung und die vorangegangene Bestandsmiete. Bei Modernisierung kommt es darauf an, ob die Arbeiten wirklich so umfangreich waren, dass die Wohnung rechtlich wie eine neue Wohnung behandelt wird.

Neubau meint regelmäßig Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Eine normale Renovierung genügt dafür nicht. Auch neue Böden, frische Farbe oder ein einzelner modernisierter Raum lösen die Neubau-Ausnahme nicht aus.

Bei einer umfassenden Modernisierung reicht eine bloße Instandhaltung nicht. Die Arbeiten müssen den Wohnwert und den technischen Zustand der Wohnung tiefgreifend verändern. Erst dann kann die Mietpreisbremse entfallen. Vermieter sollten Modernisierungen dokumentieren, weil die Beweisfrage im Streitfall wichtig ist.

Zur Bestandsmiete gilt: Hat der Vormieter bereits eine Miethöhe gezahlt, die über der später zulässigen Grenze lag, kann dieser Wert für die neue Vermietung relevant sein. Die Mietpreisbremse setzt dann nicht automatisch bei Null an. Die genaue Prüfung hängt aber von den gesetzlichen Voraussetzungen und der Offenlegung ab.

Auch andere gesetzliche Besonderheiten können die Anwendung begrenzen. Deshalb ist die Einordnung nie nur eine Frage des Mietvertrags, sondern immer auch eine Frage der Wohnungshistorie und der Dokumente. Wer Modernisierung, Neubau oder Bestandsmiete behauptet, sollte Belege vorhalten.

Wie können Mieter die Mietpreisbremse prüfen und rügen?

Mieter prüfen die Mietpreisbremse, indem sie die ortsübliche Vergleichsmiete, die Lage im angespannten Wohnungsmarkt und mögliche Ausnahmen kontrollieren. Wenn die Miete zu hoch erscheint, muss der Mieter eine Mietrüge erheben. Erst dann kann der Mieter regelmäßig Ansprüche aus der Mietpreisbremse durchsetzen.

Die Mietrüge sollte den Vermieter klar darauf hinweisen, dass die Miete nach Ansicht des Mieters die zulässige Grenze überschreitet. Der Mieter sollte die eigene Berechnung nachvollziehbar darstellen und konkrete Anhaltspunkte nennen. Ohne Rüge bleibt der Anspruch oft praktisch folgenlos, obwohl die Miete rechtlich beanstandet werden kann.

Für die Prüfung helfen Mietspiegel, Wohnungsdaten und Vertragsunterlagen. Mieter sollten den Mietvertrag, Angaben zur Vormiete und mögliche Hinweise auf Neubau oder Modernisierung prüfen. Wenn der Vermieter eine Ausnahme behauptet, sollte der Mieter die zugrunde liegenden Informationen verlangen.

Bei Unsicherheit lohnt sich ein strukturierter Vergleich: Welche Wohnung, welche Lage, welches Baujahr, welche Ausstattung, welche Vormiete? Diese Fakten entscheiden, ob die Mietpreisbremse greift. Wer die Miete nur gefühlt für zu hoch hält, hat noch keinen belastbaren Anspruch. Wer die Vergleichsmiete sauber ermittelt und die Mietrüge erklärt, schafft die rechtliche Grundlage für weitere Schritte.

Für Mieter gilt damit ein klarer Ablauf: Vertragsdaten prüfen, Vergleichsmiete ermitteln, Ausnahmen ausschließen und dann die Mietrüge schriftlich abgeben. Genau an diesem Punkt wird aus einer bloßen Vermutung eine rechtlich relevante Beanstandung.

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