Werbungskosten bei Vermietung: Welche Kosten Vermieter absetzen können
Werbungskosten bei Vermietung sind Ausgaben, die Vermieter zur Erzielung von Mieteinnahmen zahlen und in der Einkommensteuer abziehen dürfen. Dazu zählen vor allem Finanzierungskosten, laufende Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten, Renovierungskosten, bestimmte Modernisierungskosten sowie Kosten rund um Vermietung und Leerstand.
Werbungskosten bei der Vermietung sind die beruflich bzw. einkunftsbezogen veranlassten Ausgaben eines Vermieters, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen und steuerlich von den Mieteinnahmen abziehbar sein können. In der Rubrik Steuern Vermietung finden Vermieter weitere Einordnungen zur Einkommensteuer bei Immobilien.
Welche Werbungskosten kann ich bei Vermietung absetzen?
Vermieter setzen alle Kosten ab, die unmittelbar mit der Vermietung und den Mieteinnahmen zusammenhängen. Typische Werbungskosten sind Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Fahrtkosten, Anzeigen, Maklerkosten und viele Reparatur- und Nebenkosten.
Für die Einkommensteuer zählt der wirtschaftliche Zusammenhang zur Einkünfteerzielung. Die Anlage V in der Steuererklärung erfasst diese Aufwendungen. Ein zentraler Punkt ist die Abgrenzung zur Anschaffung: Der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie selbst ist kein Werbungskostenabzug, sondern wird über die Abschreibung berücksichtigt. Für Gebäude gilt bei vielen Wohnimmobilien eine lineare Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr, bei bestimmten älteren Gebäuden können abweichende Sätze gelten. Der reine Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Wichtig ist auch die richtige Zuordnung. Nicht jede Zahlung rund um eine Immobilie ist sofort abziehbar. Kosten, die die Immobilie erst schaffen oder wesentlich verbessern, gehören häufig zu den Herstellungskosten. Laufende Aufwendungen mit Bezug zur Nutzung oder Verwaltung gehören meist zu den Werbungskosten.
| Kostenart | Steuerliche Einordnung | Typischer Abzug |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Werbungskosten | im Zahlungsjahr |
| Grundsteuer | Werbungskosten | im Zahlungsjahr |
| Hausverwaltung | Werbungskosten | im Zahlungsjahr |
| Reparaturen | Werbungskosten oder Erhaltungsaufwand | meist sofort |
| Modernisierung | abhängig vom Umfang | sofort oder über Abschreibung |
Welche laufenden Kosten gehören zu den Werbungskosten bei Vermietung?
Zu den laufenden Werbungskosten gehören alle regelmäßigen Kosten, die Vermieter für den Betrieb der Vermietung zahlen. Dazu zählen vor allem Zinsen für Immobiliendarlehen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeldanteile ohne umlagefähige Positionen, Kontoführungsgebühren, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwand.
Auch Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie, Porto, Telefon, Inserate und Kosten für die Mietersuche können Werbungskosten sein. Entscheidend bleibt der Bezug zur Vermietung. Eine Fahrt zur Wohnungsbesichtigung für potenzielle Mieter ist anders zu behandeln als eine private Fahrt ohne Vermietungsbezug.
Bei Eigentumswohnungen müssen Vermieter innerhalb des Hausgelds unterscheiden. Umlagefähige Betriebskosten laufen meist über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiter. Nicht umlagefähige Anteile wie Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung oder bestimmte Reparaturanteile bleiben beim Vermieter und sind steuerlich zu prüfen. Die Erhaltungsrücklage selbst ist beim Einzahlen noch nicht als Werbungskosten abziehbar; der Abzug kommt regelmäßig erst bei tatsächlichem Einsatz für Erhaltungsmaßnahmen in Betracht.
Für Vermieter gilt außerdem: Auch Kosten vor dem ersten Mietertrag können steuerlich relevant sein, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht vorliegt. Das Finanzamt prüft dann, ob die Immobilie tatsächlich auf Dauer zur Erzielung von Mieteinnahmen bereitsteht.
Wie werden Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung steuerlich behandelt?
Renovierungskosten, Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten sind nicht immer gleich zu behandeln. Kleine Reparaturen und Erhaltungsaufwand sind oft sofort abziehbar. Größere Maßnahmen können zu Herstellungskosten werden und müssen dann über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Instandhaltungskosten erhalten den bisherigen Zustand der Immobilie. Dazu gehören zum Beispiel der Austausch einer defekten Heizungspumpe, das Streichen von Wänden oder die Reparatur eines Fensters. Solche Kosten zählen häufig sofort zu den Werbungskosten, wenn keine wesentliche Erweiterung oder Verbesserung vorliegt.
Renovierungskosten betreffen meist optische oder nutzungsbezogene Arbeiten wie Malerarbeiten, Bodenarbeiten oder die Erneuerung einzelner Bauteile. Auch hier entscheidet der Einzelfall. Modernisierungskosten liegen vor, wenn eine Immobilie technisch oder energetisch spürbar aufgewertet wird, etwa durch eine neue Heizungsanlage oder eine umfangreiche energetische Sanierung. Solche Maßnahmen können sofort abziehbar sein, wenn sie als Erhaltungsaufwand gelten, oder sie erhöhen die Herstellungskosten.
Wichtig ist die Grenze für sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie sind besonders kritisch, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten betragen. Dann behandelt das Finanzamt diese Aufwendungen regelmäßig nicht als sofort abziehbaren Aufwand, sondern als Herstellungskosten. Diese Regel beeinflusst die Steuerplanung nach dem Immobilienkauf erheblich.
Wie wirken sich Leerstand und Vermietungsabsicht auf den Werbungskostenabzug aus?
Leerstand verhindert den Werbungskostenabzug nicht automatisch. Vermieter behalten den Abzug, wenn die Immobilie objektiv zur Vermietung bereitsteht und eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht. Ohne Vermietungsabsicht erkennt das Finanzamt die Kosten oft nicht an.
Bei Leerstand prüft das Finanzamt besonders genau, ob Vermieter die Immobilie aktiv anbieten, marktgerecht bewerben und auf Einzugsbereitschaft ausrichten. Dazu passen Inserate, Maklerbeauftragung, Besichtigungstermine, Mietpreisvergleiche und gegebenenfalls Renovierungsmaßnahmen vor der Neuvermietung. Fehlen solche Nachweise, kann die Finanzverwaltung die Werbungskosten kürzen oder ganz streichen.
Ein Leerstand nach Mieterwechsel ist steuerlich häufig unkritisch, wenn Vermieter die Wohnung weiter vermieten wollen. Problematisch wird es bei längeren Leerstandsphasen ohne konkrete Vermietungsbemühungen oder bei einer erkennbaren Nutzungsänderung. Wer Leerstand und Werbungskosten genauer prüfen will, findet eine vertiefte Einordnung in dem Beitrag Leerstand bei Vermietung steuerlich behandeln: Werbungskosten, Renovierung und Vermietungsabsicht.
Auch Zahlungen während Leerstand können abziehbar bleiben. Das gilt besonders für Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht. Wer eine Immobilie dagegen dauerhaft leer stehen lässt oder selbst nutzen will, verliert regelmäßig den Zusammenhang zu den Mieteinnahmen.
Welche Nachweise verlangt das Finanzamt für Werbungskosten bei Vermietung?
Das Finanzamt verlangt Belege, Zahlungsnachweise und einen klaren Zusammenhang zur Vermietung. Vermieter brauchen Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge, Darlehensunterlagen, Grundsteuerbescheide und Unterlagen zur Vermietungsabsicht. Ohne Nachweise lehnt das Finanzamt den Abzug oft ab.
Für Werbungskosten reicht eine bloße Behauptung nicht aus. Vermieter sollten jede Ausgabe mit Datum, Empfänger, Leistungsinhalt und Zahlungsbeleg dokumentieren. Bei Handwerkerrechnungen gehören Rechnung und Überweisung zusammen. Barzahlungen sind problematisch, weil der Zahlungsnachweis dann oft fehlt.
Besonders wichtig sind Unterlagen bei Renovierungskosten, Modernisierungskosten und Leerstand. Das Finanzamt prüft dann, ob die Maßnahme Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten auslöst. Auch die Vermietungsabsicht muss belegbar sein. Anzeigen, Makleraufträge und Schriftverkehr mit Interessenten helfen dabei.
Vermieter sollten außerdem Fristen und Zuordnungen beachten. Betriebskosten, die an den Mieter weitergereicht werden, mindern die Einkommensteuer nicht doppelt. Nur der eigene Aufwand zählt. Wer eine Immobilie später verkauft, muss die steuerliche Trennung zwischen Vermietungseinkünften und Veräußerung beachten. Dazu passt der Beitrag Immobilie steuerfrei verkaufen: Wann der Verkauf ohne Einkommensteuer möglich ist, weil dort die Abgrenzung nach der Vermietungsphase eine Rolle spielt.
Für die Praxis gilt: Je besser die Unterlagen geordnet sind, desto schneller erkennt das Finanzamt die Werbungskosten an. Eine saubere Ablage nach Kostenart, Jahr und Immobilie erleichtert die Steuererklärung und spätere Rückfragen erheblich.
Mehr zum Thema im Bereich Immobilien-Steuern · Passend dazu: Leerstand bei Vermietung steuerlich behandeln: Werbungskosten, Renovierung und Vermietungsabsicht · Immobilie steuerfrei verkaufen: Wann der Verkauf ohne Einkommensteuer möglich ist
